Kinh nghiệm thuê nhà ở Đức dành cho du học sinh

Theo báo cáo Nhà ở sinh viên 2024 của Tập đoàn MLP, việc tìm kiếm chỗ ở tại Đức đang là bài toán nan giải đối với nhiều sinh viên quốc tế do nguồn cung căn hộ cho thuê phù hợp với khả năng tài chính của sinh viên ngày càng hạn hẹp, đi kèm với đó là mức giá thuê tăng cao. Vậy làm thế nào để vượt qua những khó khăn này và nhanh chóng tìm được chỗ ở phù hợp khi đi Du học nghề Đức? 

Trong bài viết dưới đây, TopCV sẽ chia sẻ những kinh nghiệm thực tế khi thuê nhà ở Đức, bao gồm các hình thức nhà ở phổ biến, chi phí và một số lưu ý giúp bạn có sự chuẩn bị tốt nhất cho hành trình du học của mình. 

Những điều cần biết khi thuê nhà tại Đức

Tiền cọc (Kaution)

Tiền cọc (Kaution) là một khoản tiền bắt buộc mà người thuê phải thanh toán cho chủ nhà khi ký kết hợp đồng. Số tiền cọc thường khá cao, dao động từ 2 đến 3 tháng tiền thuê nhà không bao gồm tiền dịch vụ như điện, nước, Internet, v.vv.. 

Khi hợp đồng thuê nhà kết thúc, bạn có thể yêu cầu chủ nhà hoàn trả toàn bộ số tiền cọc. Tuy nhiên, trong trường hợp căn hộ không được bàn giao lại theo đúng tình trạng ban đầu, chủ nhà có quyền giữ lại một phần hoặc toàn bộ tiền cọc để bù đắp chi phí sửa chữa.

Apply chương trình du học nghề Đức

Xem tất cả

{{ job.title }} {{ job.company.name }}

{{ job.salary }}

{{ job.short_cities }}

Ứng tuyển

Xem tất cả

Giá thuê ấm và thuê lạnh 

Khi thuê nhà ở Đức, bạn sẽ thường nghe đến hai khái niệm Kaltmiete (giá thuê lạnh) và Warmmiete (giá thuê ấm). Trong đó:

• Kaltmiete là giá thuê cơ bản chỉ bao gồm tiền thuê nhà, chưa tính bất kỳ khoản chi phí tiện ích nào khác. Đây là con số bạn thường nhìn thấy trên các trang tìm nhà trực tuyến hoặc tờ rơi quảng cáo cho thuê nhà.
• Warmmiete là tổng tiền thuê hàng tháng, bao gồm giá thuê lạnh (Kaltmiete) và các chi phí tiện ích bổ sung (Nebenkosten) như hệ thống sưởi ấm, tiền nước, thang máy, dịch vụ vệ sinh, bảo trì tòa nhà, v.vv.. 

Tiền Nebenkosten thường được chủ nhà ước tính dựa trên mức sử dụng của người thuê trước đó và điều chỉnh hàng năm dựa trên mức tiêu thụ thực tế của bạn.  Cuối mỗi năm, bạn sẽ nhận được hóa đơn điều chỉnh Nebenkosten (Nebenkostenabrechnung) để đối chiếu giữa số tiền đã thanh toán và chi phí phát sinh thực tế. Nếu mức sử dụng dịch vụ ít hơn so với ước tính ban đầu, bạn sẽ được hoàn trả phần chênh lệch. Ngược lại, nếu mức tiêu thụ vượt quá mức ước tính, bạn sẽ phải thanh toán thêm cho chủ nhà.

Bạn lưu ý rằng các dịch vụ tiện ích như điện và Internet thường không bao gồm trong Nebenkosten. Bạn sẽ phải tự đăng ký với các nhà cung cấp dịch vụ này và thanh toán trực tiếp cho họ

>>> Xem thêm: Du học nghề Đức chi phí bao nhiêu? (cập nhật mới nhất)

Vật dụng cơ bản 

Đa số căn hộ cho thuê tại Đức không có sẵn thiết bị nhà bếp và thiết bị gia dụng như bếp, tủ lạnh, máy rửa bát, lò vi sóng, máy giặt, máy sấy, v.vv.. Đối với mô hình căn hộ thuê chung, khu vực bếp và không gian sinh hoạt chung thường được trang bị sẵn các thiết bị cơ bản, tuy nhiên bạn sẽ phải tự mua sắm đồ nội thất trong phòng riêng như giường, bàn ghế, tủ quần áo, v.vv... 

Thông thường, các thiết bị này là tài sản cá nhân của người thuê trước nên họ có thể mang đi khi chuyển nhà. Bạn có thể mua lại đồ nội thất từ người thuê trước với mức giá thỏa thuận hoặc mua thiết bị mới nếu dự định lưu trú tại Đức trong thời gian dài.

Thời gian thuê nhà

Bộ luật Dân sự Đức cho phép quyền tự do ký kết hợp đồng nên chủ nhà và người thuê nhà có thể thỏa thuận các điều khoản cho thuê trong một khuôn khổ nhất định, bao gồm cả thời gian thuê nhà tối thiểu. Mặc dù không có quy định bắt buộc, thông thường các hợp đồng thuê nhà thường kéo dài từ 1 đến 2 năm. 

Trong suốt thời gian thời gian thuê nhà tối thiểu, người thuê không có quyền chấm dứt hợp đồng sớm nếu không có lý do chính đáng, đồng thời không được nhận lại tiền cọc nếu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

>>> Xem thêm: Du học nghề Đức - Khởi đầu vững bước, hành trình chinh phục ước mơ

Các loại nhà ở phổ biến ở Đức cho sinh viên

Ký túc xá sinh viên

Theo Cơ quan Trao đổi Hàn lâm Đức (DAAD), hơn 40% sinh viên quốc tế ở Đức lựa chọn ở trong ký túc xá sinh viên. Đây là loại hình nhà ở được thiết kế đặc biệt cho sinh viên. Sinh viên sẽ sống trong một ngôi nhà/tòa nhà với những sinh viên khác và các phòng trong cùng một tầng có thể dùng chung bếp và phòng vệ sinh. 

Tùy thuộc vào trường đại học, ký túc xá có thể có sự khác biệt về diện tích phòng và mức độ tiện nghi. Ngoài ra, bạn có thể cân nhắc những ưu điểm và nhược điểm của ký túc xá sinh viên như sau:

Căn hộ nhiều phòng (Wohngemeinschaft – WG)

Căn hộ nhiều phòng (Wohngemeinschaft - WG) phù hợp với những sinh viên không tìm được chỗ trong ký túc xá hoặc muốn có không gian sống riêng tư hơn. Thông thường, những căn hộ này khá rộng rãi, đảm bảo không gian sinh hoạt cho khoảng 4-5 sinh viên. 

Mỗi sinh viên sẽ có một phòng riêng và chia sẻ các không gian chung như phòng khách, nhà bếp và phòng vệ sinh với những sinh viên khác. Ngoài ra, các chi phí tiện ích như điện, nước, hệ thống sưởi ấm, v.vv.. sẽ được chia đều cho các thành viên, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính.

Căn hộ mini khép kín

Khác với các hình thức nhà ở chung như ký túc xá hoặc căn hộ nhiều phòng (WG), căn hộ mini khép kín mang đến không gian sống thoải mái và riêng tư cho du học sinh. Bạn sẽ có không gian yên tĩnh để học tập, làm việc và không bị ảnh hưởng bởi lối sống và giờ giấc sinh hoạt của người khác.

Tuy nhiên, giá thuê căn hộ mini khá cao và mức giá có thể cao hơn nếu căn hộ nằm ở trung tâm thành phố hoặc được trang bị các tiện nghi hiện đại. Ngoài ra, bạn sẽ phải trả toàn bộ tiền thuê nhà và chi phí tiện ích khác.

>>> Xem thêm: Có nên đi Du học nghề Đức không?

Giá thuê nhà ở Đức là bao nhiêu?

Giá thuê nhà phụ thuộc vào khu vực sinh sống, hình thức nhà ở, số lượng ký túc xá trong khu vực. Theo Statista, giá thuê nhà trung bình tại Đức là 500 Euro/tháng cho một căn hộ rộng 30m2. Ngoài ra, theo thống kê, giá thuê nhà tại các thành phố ở Tây Đức như Munich, Berlin thường cao hơn so Đông Đức. Cụ thể:

Theo bảng trên, sự chênh lệch giữa giá thuê nhà ở Tây Đức và Đông Đức là khá lớn. Đặc biệt, khoảng chênh lệch giữa giá thuê tại thành phố Munich và thành phố Chemnitz lên đến 545 Euro.

>>> Xem thêm: Du học nghề Đức có cần chứng minh tài chính không?

Cách tìm căn hộ tại Đức nhanh chóng nhất

Việc tìm nhà ở Đức, đặc biệt là ở các thành phố lớn, có thể là một thách thức lớn đối với du học sinh quốc tế. Dưới đây là 3 cách giúp bạn nhanh chóng tìm kiếm chỗ ở phù hợp với nhu cầu của mình: 

Hội sinh viên địa phương (Studentenwerk)

Hội sinh viên địa phương (Studentenwerk) hoạt động ở nhiều thành phố lớn của Đức với nhiệm vụ chính là hỗ trợ sinh viên trong quá trình học tập, từ việc tìm chỗ ở, tư vấn xã hội đến hỗ trợ tài chính. Studentenwerk chịu trách nhiệm hỗ trợ đăng ký phòng ký túc xá cho sinh viên nên bạn có thể liên hệ trực tiếp đến tổ chức này để được hướng dẫn cách nộp đơn đăng ký phòng ký túc xá.

Phòng Hợp tác quốc tế tại trường đại học

Ngay sau khi nhận được thư mời nhập học, bạn nên chủ động liên hệ với phòng Hợp tác quốc tế của trường để được hỗ trợ trong việc tìm chỗ ở. Họ có thể cung cấp cho bạn danh sách ký túc xá, các trang web tìm nhà hoặc thông tin về các chương trình hỗ trợ nhà ở cho sinh viên quốc tế. 

Bên cạnh đó, phòng Hợp tác quốc tế thường có mạng lưới liên kết với các chủ nhà trọ hoặc tạo điều kiện kết nối sinh viên có nhu cầu tìm bạn cùng phòng. Bạn có thể cập nhật thông tin này thông qua cổng thông tin điện tử và bảng tin của trường.

Các nền tảng tìm nhà trực tuyến

Việc tìm kiếm căn hộ thông qua các nền tảng trực tuyến ngày càng trở nên phổ biến. Các trang web này cung cấp danh sách căn hộ cho thuê ở nhiều khu vực khác nhau và cho phép bạn lọc theo địa điểm, giá thuê và loại nhà ở. Bạn có thể tham khảo một số nền tảng tìm nhà trực tuyến tại Đức như Amber Student, UniPlaces, Housing Anywhere, Nido Student, v.vv..

>>> Xem thêm: [Giải đáp] Du học nghề Đức có được làm thêm không?

Giấy tờ cần thiết khi thuê nhà tại Đức

Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, chủ nhà thường yêu cầu bạn cung cấp các giấy tờ sau đây:

• Đơn đăng ký thuê nhà: Mẫu đơn tiêu chuẩn cung cấp thông tin cá nhân của người thuê nhà, bao gồm họ tên, thông tin liên hệ, địa chỉ hiện tại và nghề nghiệp.
• Giấy tờ chứng minh thu nhập: Đây là yếu tố quan trọng để chủ nhà đánh giá khả năng chi trả tiền thuê nhà của bạn. Sinh viên có thể sử dụng bằng chứng thu nhập từ việc làm thêm, hỗ trợ tài chính BAföG, hoặc thư bảo lãnh tài chính. 
• Chỉ số tín dụng cá nhân (Schufa): Báo cáo Schufa cung cấp thông tin về lịch sử tín dụng của người thuê nhà, giúp chủ nhà đánh giá độ tin cậy về mặt tài chính.
• Bản tự khai về tình trạng thuê nhà: Người thuê nhà tự cung cấp thông tin về lịch sử thuê nhà trước đây, thói quen thanh toán, và các thông tin liên quan khác.
• Thư bảo lãnh (nếu cần): Trong trường hợp người thuê nhà không có đủ thu nhập hoặc chưa có lịch sử tín dụng tại Đức, chủ nhà có thể yêu cầu bạn cung cấp thư bảo lãnh từ bên thứ ba (người thân, ngân hàng, v.vv..). Đa phần sinh viên và người mới đến Đức thường được yêu cầu cung cấp giấy tờ này.
• Giấy chứng nhận từ chủ nhà trước đây: Giấy chứng nhận này xác nhận việc thanh toán tiền thuê nhà đúng hạn và việc tuân thủ các điều khoản hợp đồng thuê nhà trước đó.
• Giấy tờ tùy thân: Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu.

>>> Xem thêm: Hồ sơ du học nghề Đức cần những gì? Những lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ

Kinh nghiệm thuê nhà tại Đức

Theo VnExpress, Đức là quốc gia dẫn đầu châu Âu về tỷ lệ người thuê nhà, với hơn một nửa dân số không có nhà riêng. Trong khi đó, Cơ quan Thống kê Liên bang Đức nhận định số lượng nhà ở được cấp phép xây dựng ở Đức tiếp tục có xu hướng giảm trong những năm gần đây. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường nhà ở tại Đức, đặc biệt là ở các thành phố lớn, cạnh tranh rất khốc liệt. 

Để nhanh chóng tìm được một chỗ ở phù hợp khi đi Du học nghề Đức, bạn có thể tham khảo một số kinh nghiệm sau đây:

• Khi tìm thấy tin đăng phù hợp trên các nền tảng tìm nhà trực tuyến, bạn hãy gọi điện ngay cho chủ nhà để hỏi xem căn hộ còn trống hay không và bày tỏ mong muốn đến xem nhà trực tiếp (Wohnungsbesichtigung).
• Khi đến xem nhà, bạn nên ăn mặc chỉnh chu và thể hiện thái độ lịch sự để tạo ấn tượng tốt đối với người cho thuê nhà. Ngoài ra, bạn nên mang theo đầy đủ giấy tờ cần thiết như đã đề cập ở phần trước để rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục thuê nhà. 
• Bạn nên trao đổi với chủ nhà về quy định nuôi thú cưng ngay từ lần đầu tiên liên hệ qua điện thoại hoặc trong buổi đến xem nhà trực tiếp. Ngoài ra, khi trao đổi về vấn đề này, bạn có thể cung cấp giấy chứng nhận tiêm phòng đầy đủ và các biện pháp bạn sẽ thực hiện để đảm bảo vệ sinh và tránh làm phiền đến những người xung quanh.
• Tìm nhà tại Đức có thể mất nhiều thời gian, nên bạn hãy kiên trì tìm kiếm thông qua nhiều kênh thông tin khác nhau. Ngoài ra, bạn nên mở rộng phạm vi tìm kiếm ở các khu vực lân cận và vùng ngoại ô, nơi giá thuê nhà thường thấp hơn.

Một lưu ý cực kỳ quan trọng bạn cần ghi nhớ đó là dù khó để tìm thấy một căn phòng ưng ý với giá cả phải chăng tại Đức khi đi du học nghề nhưng cần hết sức cẩn trọng trước khi cọc và ký hợp đồng, hãy đảm bảo rằng bạn đã xác minh các thông tin liên quan và hiểu rõ điều khoản trong hợp đồng thuê nhà, không nên vội vàng cọc vì sợ không tìm được căn khác đúng ý mình.

>>> Xem thêm: Du học nghề Đức nên chọn ngành nào để dễ xin việc sau tốt nghiệp?

Một số lưu ý cần biết khi thuê nhà tại Đức

Yêu cầu thường gặp của chủ nhà

Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, bạn nên hỏi kỹ chủ nhà về các nội quy ở căn hộ. Thông thường, chủ nhà sẽ đưa ra những yêu cầu phổ biến dưới đây:

• Sau 10 giờ tối, bạn nên giữ yên tĩnh và hạn chế các hoạt động gây ồn ào như mở nhạc lớn, tụ tập bạn bè, sử dụng máy móc gây tiếng ồn, v.vv… để tránh làm phiền những người xung quanh.
• Trong trường hợp bạn muốn sửa chữa hệ thống điện nước hoặc các thiết bị được trang bị sẵn theo hợp đồng thuê nhà, thì cần báo trước cho chủ nhà. Bạn không nên tự ý sửa chữa đồ đạc hoặc thay đổi kết cấu của căn hộ khi chưa được sự đồng ý của chủ nhà. 
• Nếu bạn sống trong căn hộ hoặc tòa nhà có không gian sinh hoạt chung, thì hãy chú ý giữ gìn vệ sinh chung và tuân thủ các quy định như phân loại rác, dọn dẹp sau khi sử dụng thiết bị nhà bếp và không để đồ đạc cá nhân lộn xộn ở khu vực chung.

Nhu cầu thuê nhà

Nhu cầu thuê nhà tại Đức biến động theo khu vực và thời điểm, ảnh hưởng đáng kể đến khả năng tìm kiếm chỗ ở của bạn. Nhu cầu tìm kiếm nhà ở cao có thể đẩy giá thuê tăng cao, khiến bạn khó khăn trong việc tìm chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính của mình. Do đó, bạn nên tham khảo các thông tin dưới đây trước khi bắt đầu tìm kiếm nhà ở tại Đức.

• Nhu cầu thuê nhà theo khu vực: Nhu cầu thuê nhà ở Tây Đức, đặc biệt tại các thành phố lớn như Munich, Frankfurt, Berlin, Stuttgart thường cao hơn đáng kể so với Đông Đức. Điều này dẫn đến giá thuê nhà cũng đắt hơn. 
• Nhu cầu thuê nhà theo thời điểm: Theo Cơ quan Trao đổi Hàn lâm Đức (DAAD), chỉ có khoảng 10% sinh viên Đức bắt đầu chương trình học vào học kỳ mùa hè. Vì vậy, việc tìm nhà ở Đức vào thời điểm này sẽ dễ dàng hơn so với đầu kỳ học mùa đông, khi mà nhu cầu thuê nhà của sinh viên tăng cao.

Trong trường hợp chưa tìm được chỗ ở cố định trước khi đến Đức, bạn có thể liên hệ với bạn bè, người quen hoặc các hội nhóm sinh viên Việt Nam ở Đức để chia sẻ phòng trọ trong thời gian đầu. Ngoài ra, một số trường đại học có thể cung cấp chỗ ở tạm thời cho sinh viên quốc tế trong thời gian ngắn, giúp du học sinh sớm ổn định cuộc sống trong thời gian đầu tại Đức.

Nội dung trong hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà quy định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của người cho thuê và người thuê. Vì vậy, bạn nên đọc nội dung hợp đồng trước khi ký kết để có thể thương lượng với chủ nhà điều chỉnh một số điều khoản chưa hợp lý, đồng thời đảm bảo tuân thủ đúng quy định trong suốt quá trình thuê nhà. Dưới đây là một số điều khoản bạn cần chú ý trong hợp đồng thuê nhà:

• Thời hạn thuê nhà
• Chi phí thuê nhà hàng tháng (Phân biệt rõ tiền thuê nhà (Kaltmiete) và chi phí tiện ích (Nebenkosten)
• Tiền đặt cọc (Kaution) và điều kiện hoàn trả
• Quy định về việc nuôi thú cưng
• Danh sách đồ đạc được trang bị sẵn.
• Thời hạn thông báo trước khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà
• Các quy định chung của tòa nhà 
• Điều chỉnh tiền thuê trong tương lai
• Số lượng chìa khóa được bàn giao cho người thuê nhà
• Phương thức thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng

Kiểm tra kỹ căn hộ trước khi chuyển vào

Bạn nên kiểm tra căn hộ kỹ lưỡng trước khi nhận bàn giao để có thể phát hiện sớm các vấn đề cần khắc phục. Ngoài ra, bạn nên ghi lại tình trạng của căn hộ trước khi chuyển vào để làm bằng chứng khi cần thiết. Cụ thể:

• Kết cấu căn hộ: Kiểm tra tổng quan tình trạng căn hộ (tường, sàn, trần) xem có vết nứt, ẩm mốc hay hư hỏng nào không. Bạn cần đặc biệt chú ý đến các điểm giao nhau giữa tường và trần nhà.
• Hệ thống điện - nước: Đảm bảo tất cả ổ cắm điện hoạt động tốt, không lỏng lẻo, nứt vỡ; tất cả bóng đèn không nhấp nháy. Kiểm tra áp lực nước (mở nhiều vòi cùng lúc), khả năng thoát nước và kiểm tra rò rỉ nước tại các khu vực dễ thấm (chân tường nhà vệ sinh, ban công).
• Cửa: Kiểm tra khuôn cửa, bản lề và khóa cửa.
• Nội thất và tiện ích: Kiểm tra tình trạng hoạt động của các thiết bị nội thất (tủ, bàn ghế, giường, v.vv..), hệ thống sưởi, hệ thống thông gió, v.vv..

Đăng ký tạm trú (Anmeldung)

Đăng ký tạm trú (Anmeldung) là thủ tục bắt buộc tại Đức đối với bất kỳ ai có dự định cư trú trên ba tháng. Bạn cần đến Văn phòng Đăng ký Cư trú (Einwohnermeldeamt) hoặc Văn phòng Công dân (Bürgerbüro) tại địa phương để đăng ký địa chỉ cư trú trong vòng hai tuần sau khi chuyển đến chỗ ở mới. 

Sau khi được cấp giấy phép tạm trú, bạn sẽ nhận được giấy xác nhận (Meldebescheinigung hoặc Anmeldebestätigung). Đây là giấy tờ bắt buộc khi đăng ký các dịch vụ thiết yếu như mở tài khoản ngân hàng; đăng ký sử dụng điện, internet, điện thoại; xin giấy phép cư trú và cấp mã số thuế.

Trong bài viết trên, TopCV đã cung cấp cho bạn các thông tin liên quan đến việc thuê nhà ở Đức, bao gồm các loại nhà ở phổ biến, giá thuê nhà và một số kinh nghiệm hữu ích. Hy vọng rằng những thông tin trên sẽ giúp bạn chuẩn bị kỹ lưỡng cho hành trình Du học nghề Đức của mình!